OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qi中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁án)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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